こんにちは、今回はタイトルとおり「金利が上昇しないことに賭ける」で書いてみたいと思います。
最近は、情勢不安や円安の影響もあり物価上昇が続いています。一般的には、物価上昇すれば、金利をコントロールして物価を抑え込むというのが中央銀行のオーソドックスな手段なわけですが、ここ日本では、YYC（イールドカーブコントロール）という作戦を遂行中で、世界に類を見ない低金利が続いています。
私の商売のひとつ、不動産賃貸業における影響
私は、どこにでもいる中小企業のオヤジ（筋肉はモリモリw）ですが、自営業のため食いっぱぐれないようにいくつかの商売を持っています。その一つに不動産賃貸業があるわけですが、この不動産賃貸業が今回のテーマの金利の影響が多大なのです。
不動産業界はバブルの様相
不動産価格は、リーマンショック後から上昇傾向で、かつ、ここ数年は建築費の高騰もあって、購入時から2倍・3倍になったということも珍しくない状況です。
※【2022年】不動産価格の推移はどうなる？気になる今後の動向は？｜不動産売却HOME4U
もちろん、日本全体が上昇基調と言うわけではなく、タダでも引き取り手のない不動産から、都内の約65㎡新築マンションの分譲価格が1億超えるというバブリーな状況の二極化が進んでいます。不動産市場動向に興味がある方は、東京カンテイのレポートが参考になるので、リンクを貼っておきます。某地銀が不動産融資する際の積算ベースも東京カンテイがベースとか（自粛(￣∇￣)）
どうして不動産価格は、上昇するのか？
↑で書いたとおり、人が集まる便利な場所は価値が高まる傾向にあります。通勤や通学なら、駅チカに住みたいし、スーパーやコンビニが近くにある方が便利と言うような理由です。これにプラスして、金利が低ければ、相対的に不動産は売れます。売れるということは、不動産の価格が上昇します。
金利が低ければ、不動産が売れるトリック
これは主に実需と言われる居住用の不動産をイメージしてほしいですが、例えば、家賃10万円の賃貸に住んでいる人が同じぐらいの間取りの自宅が月10万円ぐらいのローン支払いで収まる場合、「家賃払うのもバカらしいから、家を買おうかってなりません？？」さらに「住宅ローン控除で、所得税とか還付されるらしいよ！」なんてセールスマンに言われた日には、自宅購入するぞってなると思います。まあ、購入する不動産を間違わなければ、確かに損はしないんですが、そこが難しいところで、そのリスクをとれない人は、賃貸がベターというのが確かだと私も思います。
不動産のセールスが悪い訳ではなく、ちゃんと自分で価値を調べて買うようにしてください。基本的にはセールスは、売ってナンボの商売なので、リスクは言わないです
住宅ローンで金利をイメージしてみる
わかりやすいように住宅ローンを5000万借りた場合の金利による支払い額の違いを比較してみます。期間35年の元利均等は同条件です！
金利0.4%で、5000万をで借りた場合
毎月の返済が12万7,595円（利息16,666円）⇒10年の借入残が3630万ぐらいです
金利1.4%で、5000万をで借りた場合
毎月の返済が15万654円（利息58,333円）⇒10年の借入残が3800万ぐらいです
金利差1％での負担の違い
毎月23,059円多く負担します。さらに10年後170万ぐらい借金が多く残ります。
この金利は、住宅ローンならではの低金利設定ですが、お金持ちが資金調達する時は、0.4%借入なんて話しも聞くので、優良企業や資産家は住宅ローンと同じくらいの金利で調達しています。
10年後の売却額を必ずイメージしてほしい
金利が上がるという話しの本筋とは外れてしまいますが、自宅を買うときは、10年後の借金残と不動産がどのくらいで売れるかをイメージして購入した方がいいです。新築で購入⇒築10年で、借金残と仲介手数料や登記関連などの諸費用を考慮して、マイナスが残らず売却できれば、及第点ですが、借金残の半分ぐらいでしか売れない不動産は、資産ではないです。負動産（まける）なんて揶揄されたりしますが、本当に身動きがとれなくなるので、やめた方がいいです。
- 会社を解雇されたら。。。
- 離婚したら。。。
- 転勤で住めなくなったら。。。
一生、自宅として住み続けるなら、市場価値でみる必要はありませんが、上記のような人生イベントで、整理できない負動産は、厄介です。負動産を買わないための、もう一つの指標は、売れなくてもローン支払い以上に家賃（管理費や修繕積立・税金なども）が採れる場合は、貸せばいいので、それも基準になります。※貸せる不動産は、概ね売れるので、SUUMOなどで購入予定の不動産を貸した場合をシミュレーションしてみるといいです。
低金利を利用している人たち
低金利で資金調達して、自宅を購入できる層の人たちは金利分ぐらい住宅ローン控除で税優遇をうけて、実質負担なしで資産を購入できるので低金利政策に微笑んでいる人たちになります。信用力の高い事業者や資産家も、超低金利で借りた資金を金融資産や不動産などで運用して利ざやを得ています。
どっち向きの金融政策に賛成するか
もちろん、低金利を利用している人たちは、日本の低金利政策が変更されて金利が上がりはじめると困るわけなので、低金利を推している政治家や役人をプッシュするわけです。例えば、私のような不動産を借金して買う事業は、低金利に賭けているわけです。
低金利で苦しんでいる人たち
低金利で苦しんでいる人は、一般的にはあまり居ないんですが、お金を貸して利ざやを得ている人たちは、儲けの幅が小さくて苦慮しているかもしれません。その代表格は、銀行ですが、調達金利が低いので利ざやを採るという意味では、あまり苦しんでいないかもしれません。それよりは、フロー収入（給与）がない年金生活者は、金利が高い方が預金から生まれる金利収入が増えるので金利を上げろ！という方向に動くかもしれません。物価が上昇して、金利がそのままなら、実際にはお金の価値が目減りしていることになりますからね。。。
金利上昇すると苦しむ人と笑う人
苦しむ人の代表は、私のような借入メインの事業をやっている人ですかねwwあとは、無理して住宅ローンを組んで、価値の低い不動産・株などの有価証券を買った人は、大変だと思います。
- 不動産売買の会社も、売れなくなって困るだろうなー
- 住宅ローン金利1%で、毎月の返済ギリギリとかは危険
- 相対的に借入が多い人で、直ぐに残債を減らせる資金を備えていない人
笑う人は、現金をたっぷり持って、借金のない人は、金利収入が増えるので、微笑むことになりますね。いつの時代もcash is king!!ですね(^^)/
未来なんて誰にもワカラナイ
結論としては、金利が上がれば、不動産（現物資産）が安くなる傾向にあります。
低金利で資金調達できる人が減る＝毎月の返済額が下がらないと買えない
この時にキャッシュリッチで、低金利の資金調達ができる人がお金持ちになれるんでしょうね。しらんけどw
私は、「金利が上昇しないことに賭ける」というテーマでブログを書きながら、1%ぐらいは金利が上がっても破綻しないように運用している不動産を調整しています。1億の借入残なら、年間100万を今より余計に稼げるようにポートフォリオを調整しておけば、突然退場するようなことにはならないので、いつでも備えは必要ですね。
最後まで読んでいただきありがとうございました！
